進(jìn)深 | 朱榮斌在陽(yáng)光城的365天

2018-12-17 12:12:38

陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌  

 

朱榮斌剛落座，攝影師就請(qǐng)他先拍照。

 

他感覺(jué)有些突兀，事先并沒(méi)有被告知有此環(huán)節(jié)，幸好他有著正裝的習(xí)慣，一件修身的白襯衣。停頓幾秒后，他愉快地答應(yīng)了。

 

鮮少接受專訪的他，甚至認(rèn)為這次也只是“私下”聊聊天，不用那么正式。旁邊，一臺(tái)攝像機(jī)已經(jīng)架好，等待主角入鏡。

 

一年前的6月，朱榮斌正式加入陽(yáng)光城，如今，正好滿一周年。現(xiàn)年46歲的他是中國(guó)最炙手可熱的地產(chǎn)經(jīng)理人，身兼陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)和總裁二職。這在整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)圈里，十分罕見(jiàn)。

 

老板林騰蛟對(duì)他充分放權(quán)，在一次朋友圈聚會(huì)時(shí)表示，“讓榮斌去干壞事，也壞不到哪里去”。當(dāng)時(shí)，朱榮斌在側(cè)。

 

這種信任感，直接來(lái)自朱榮斌的光鮮履歷。他畢業(yè)后加入中海，短短數(shù)年就成為了中海最年輕的總經(jīng)理；少年得志的他先后又在富力地產(chǎn)和碧桂園擔(dān)任要職，深諳工程和營(yíng)銷。他坦承，自己現(xiàn)在有點(diǎn)成績(jī)，是集百家之長(zhǎng)。

 

在熟悉朱榮斌的記者眼里，他為人低調(diào)，但人緣極好，極具親和力。他的到來(lái)，吸引了闞乃桂、胡書(shū)仟、徐愛(ài)國(guó)等一批地產(chǎn)圈宗師級(jí)的職業(yè)經(jīng)理人加入陽(yáng)光城。

 

這是他的“夢(mèng)之隊(duì)”，他并不想攬權(quán)，而是把權(quán)力下放給他們，追求有創(chuàng)新意識(shí)、敢擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家精神。而這種對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的要求，與林騰蛟不謀而合。

 

崇尚國(guó)學(xué)的林騰蛟，致力于走“精英治理、三權(quán)分立”的路線。這些，已被寫(xiě)入陽(yáng)光控股的《文化手冊(cè)》里。每天清晨，他會(huì)在“陽(yáng)光城學(xué)習(xí)會(huì)”微信群里分享學(xué)習(xí)心得，每天如此，從不間斷。

 

5月30日采訪那天，朱榮斌還特意捎上了一份新修訂的版本。它很像《四書(shū)五經(jīng)》，線裝、藍(lán)色封皮，4個(gè)篇章28頁(yè)，分別是“一個(gè)夢(mèng)想、兩個(gè)堅(jiān)持、三個(gè)動(dòng)作和四項(xiàng)修煉”。

 

在中國(guó)地產(chǎn)界，很多人喜歡用“進(jìn)取”二字來(lái)形容閩系房企，陽(yáng)光城在這一點(diǎn)上表現(xiàn)得更加淋漓盡致。林騰蛟的骨子里，信奉一種正心修身、勇猛精進(jìn)的人生哲學(xué)。他熱愛(ài)并踐行著古圣先賢的傳統(tǒng)智慧，不斷吸納其中的精髓和內(nèi)涵，作為陽(yáng)光城基業(yè)長(zhǎng)青的文化基石。

 

文化的感召力，賦予組織以靈魂和力量。陽(yáng)光城“精英治理、三權(quán)分立”的頂層設(shè)計(jì)，“簡(jiǎn)單透明、結(jié)果導(dǎo)向、合作共贏”的文化密碼，讓陽(yáng)光城成為一個(gè)聚寶盆，廣納天下英才，共襄偉大事業(yè)。

 

這是一個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代，雖然陽(yáng)光城目前離第一陣營(yíng)房企四五千億的規(guī)模差距甚遠(yuǎn)，但朱榮斌堅(jiān)信人才是陽(yáng)光城最核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一，這支“夢(mèng)之隊(duì)”又將如何帶領(lǐng)陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)彎道超車呢？

 

加入陽(yáng)光城不久，管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)出了六道“藥方”，分別是調(diào)結(jié)構(gòu)、做好高周轉(zhuǎn)、構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈、建立雙贏機(jī)制、信息化建設(shè)和梳理管理架構(gòu)。

 

半年多后，這些藥方起效了。2017年陽(yáng)光城的營(yíng)收331.63億元，同比增69.22%；凈利潤(rùn)22.28億元，同比增55.68%；最大的突破是，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元到2017年底88.2億元。

 

如同農(nóng)民一樣，土地是地產(chǎn)商的命根子，朱榮斌用“三全戰(zhàn)略——全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展”來(lái)擴(kuò)大土儲(chǔ)量。在去年4900多億土儲(chǔ)貨值基礎(chǔ)上，2018年預(yù)計(jì)新增2000到3000億元左右，但這也取決于市場(chǎng)情況，審時(shí)度勢(shì)。從目前看，陽(yáng)光城負(fù)債率依然偏高——大約86%，但他會(huì)拿捏好平衡度。

 

朱榮斌粗略估算，這些土地轉(zhuǎn)化成2018年的供貨為2300億元，如果按照去年70%多的銷售去化率來(lái)測(cè)算，陽(yáng)光城2018年的銷售規(guī)模將上一個(gè)大臺(tái)階，突破千億毫無(wú)懸念。

 

朱榮斌似乎對(duì)“千億”這個(gè)行業(yè)門(mén)檻并不在意，他考慮更多的是千億以后的事，在他眼里，千億只是一個(gè)過(guò)程，方向是正確的，終點(diǎn)是明確的，到達(dá)終點(diǎn)是早晚的事情，降成本，提效率，提利潤(rùn)，降負(fù)債，朱榮斌關(guān)注的東西更多，有質(zhì)量的發(fā)展比單純追求規(guī)模更重要。

 

在陽(yáng)光城的365天里，他卻仿佛又成了當(dāng)年那個(gè)剛剛加入職場(chǎng)的少年，拼命工作，熱情十足。這一年，最關(guān)注家庭的他，就連陪伴孩子的時(shí)間也大大減少。

 

所以，約訪朱榮斌，不是一件容易的事情，他有一半的時(shí)間，是在出差，每周至少飛三次。2018年，他給自己定了三個(gè)目標(biāo)：規(guī)模上臺(tái)階、優(yōu)化指標(biāo)和布局未來(lái)。

以下為樂(lè)居財(cái)經(jīng)總經(jīng)理陳海保與朱榮斌的對(duì)話精選：

 

有選擇性的進(jìn)入三四線城市

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您到陽(yáng)光城后，管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)出了“六道藥方”，效果如何？

 

朱榮斌：今年陽(yáng)光城房源貨值有2300多億，按照去年去化率70%多來(lái)計(jì)算，會(huì)上一個(gè)大臺(tái)階。目前手上可售房源存貨不到200億，去化速度很快，陽(yáng)光城一直是開(kāi)多少賣多少。目前陽(yáng)光城土儲(chǔ)達(dá)到了5000多億，年底前最起碼得補(bǔ)2000－3000億回來(lái)，但我們也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，審時(shí)度勢(shì)地去看。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：在戰(zhàn)略布局上，陽(yáng)光城的拿地策略是什么？

 

朱榮斌：拿地方面確定了“三全戰(zhàn)略”，即：全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展。

 

我們還是抓住重點(diǎn)城市帶，針對(duì)三四線城市我們還是有選擇性進(jìn)入。

 

在拿地方式上，并購(gòu)、招拍掛都有，并購(gòu)類的土地一般都處于公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中，去年增加了短平快結(jié)構(gòu)布置，招拍掛市場(chǎng)上拿地占到了80%以上，要求7個(gè)多月就開(kāi)盤(pán)。今年我們又調(diào)整了一些動(dòng)作，適當(dāng)增加了一部分長(zhǎng)期投資，為企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展考慮。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)＋是當(dāng)前的風(fēng)口，依托母公司陽(yáng)光控股，陽(yáng)光城會(huì)在哪些領(lǐng)域布局？

 

朱榮斌：我們母公司在教育、環(huán)保等方面運(yùn)作多年，所以我們天然有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和心態(tài)，很多房企搞產(chǎn)業(yè)打著幌子去圈地，這不是真正意義的多元化布局。關(guān)于長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)，我們也有嘗試，但還是鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)務(wù)實(shí)一點(diǎn)，把自己的主業(yè)經(jīng)營(yíng)好，有余力的情況下再去嘗試。

 

職業(yè)經(jīng)理人的企業(yè)家意識(shí)

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：去年您來(lái)到陽(yáng)光城之后，廣發(fā)英雄帖，陽(yáng)光城靠什么“挖”人？

 

朱榮斌：澄清一下，不能用“挖人”這個(gè)詞，我們用獵頭公司不多。物以類聚，我們真沒(méi)刻意去“挖”，這些行業(yè)的精英各個(gè)都很有主見(jiàn)，挖是挖不來(lái)的，更多還是因?yàn)榇蠹沂腔ハ嗾J(rèn)可的朋友，陽(yáng)光城給的職位也好收入也好并不一定比得上之前，但大家還是匯聚在了一起，都是為了共同的目標(biāo)和夢(mèng)想，能夠一起開(kāi)心的工作。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：董事會(huì)對(duì)您的放權(quán)，放到哪個(gè)尺度？

 

朱榮斌：老板（林騰蛟）給予我足夠支持和賦權(quán)，只有25項(xiàng)事情報(bào)董事會(huì)，比如年度預(yù)算、高管聘用等，董事會(huì)的決策也很簡(jiǎn)單，主要后臺(tái)管理操作，審批通過(guò)很快，整個(gè)過(guò)程非常的高效，這就是陽(yáng)光城的“簡(jiǎn)單”，能用流程解決的問(wèn)題，就不用坐下來(lái)開(kāi)會(huì)。

 

我也是將權(quán)力放下去，分給幾位副總裁和區(qū)域公司老總。最近受老板啟發(fā)，我感悟到一個(gè)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人要有企業(yè)家精神，要有胸懷，敢想敢為，把不可為變可為，把有限變無(wú)限。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您前面提到“簡(jiǎn)單”，陽(yáng)光城的簡(jiǎn)單具體體現(xiàn)在哪些方面？

 

朱榮斌：一個(gè)是我們杜絕了文山會(huì)海，會(huì)議報(bào)告、表格評(píng)比很少，月度會(huì)從一個(gè)月變成了兩個(gè)月，各類匯報(bào)也盡量機(jī)動(dòng)靈活、直奔主題；二是減少內(nèi)部接待和往來(lái)，老板和管理層素來(lái)輕車簡(jiǎn)行，減輕大家負(fù)擔(dān)，讓大家更專注在工作本身；三是在公司管理上去家族化，老板（林騰蛟）不參與所有經(jīng)營(yíng)層面的審批，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人全面簡(jiǎn)政放權(quán)。

 

控制早晨的人才能控制人生

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：來(lái)陽(yáng)光城整整一年了，您最得意的是什么？

 

朱榮斌：是打造了一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。我來(lái)陽(yáng)光城之后，林騰蛟主席對(duì)我提出的最大的任務(wù)，就是組建一支最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。陽(yáng)光城現(xiàn)在的隊(duì)伍，都是行業(yè)重量級(jí)人物——吳建斌、闞乃桂、徐愛(ài)國(guó)等，他們有的人年長(zhǎng)于我，有的人領(lǐng)導(dǎo)過(guò)我，他們水平都比我高，是我十分尊重的人。

 

我們這群“地產(chǎn)老男孩”，三觀一致、理想一致、信念一致，個(gè)個(gè)都是“神隊(duì)友”，在陽(yáng)光城組建了這樣一支“夢(mèng)之隊(duì)”，是因?yàn)檫@個(gè)平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)人生的理想，做開(kāi)心的事情，為我們的職業(yè)生涯畫(huà)上最好的句點(diǎn)。在我們這樣的人生階段，大家是不圖利祿，不為虛名，為理想而來(lái)，為情懷而來(lái)，為不甘平庸的信念而來(lái)的。

 

陽(yáng)光城現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)，以中海中建體系為主，還吸引了一大批區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的重量級(jí)人物加入。比如陽(yáng)光城重慶區(qū)域總裁原來(lái)是渝開(kāi)發(fā)的總經(jīng)理，陽(yáng)光城貴州區(qū)域總裁原來(lái)是花果園總經(jīng)理、安徽區(qū)域總裁原來(lái)是元一集團(tuán)的首席執(zhí)行官等。

 

這些重量級(jí)人物并非靠挖獵而來(lái)，完全是因?yàn)殛?yáng)光城優(yōu)質(zhì)的“生態(tài)圈”所帶來(lái)的吸引力。而通過(guò)這些大咖級(jí)人物的“朋友圈”效應(yīng)，又為陽(yáng)光城吸引了更多行業(yè)高手的加盟，形成了陽(yáng)光城管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)的良性循環(huán)。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您現(xiàn)在的工作狀態(tài)怎樣？ 

 

朱榮斌：我過(guò)去一直是晚睡模式，來(lái)陽(yáng)光城又加上了早起模式，現(xiàn)在是兩種模式并存狀態(tài)。其實(shí)我一直都有早起的習(xí)慣，從小到大都沒(méi)有睡過(guò)懶覺(jué)。公司現(xiàn)在正處在調(diào)整和奮進(jìn)的階段，雖然每天睡眠只有幾個(gè)小時(shí)，但我精神很飽滿。

 

能夠控制早晨的人才能控制人生。我和董事會(huì)也很難得見(jiàn)面，所以開(kāi)會(huì)都是8點(diǎn)開(kāi)始，面對(duì)面約談員工，一般放在早上7點(diǎn)半，都是非上班時(shí)間。平時(shí)出差占掉了我一半的時(shí)間，所有審批都在車上、晚上、空隙時(shí)間弄，其余時(shí)間排滿了會(huì)議和其他工作。

 

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您最欣賞的企業(yè)家是誰(shuí)？

 

朱榮斌：日本企業(yè)家稻盛和夫。他成功創(chuàng)辦了兩家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)（京瓷和KDDI），有著自己獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，并在50年的時(shí)間內(nèi)親身實(shí)踐，并且在75歲高齡出任日航的董事，他這種精神對(duì)我觸動(dòng)也挺大的，只要全力以赴去做，就能產(chǎn)生很大的成就感和自信心。

 

作者與朱榮斌合影 

 

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